谢逸枫: 楼市下滑加重, 急需超成例一揽子更强更猛政策救市

12月15日，统计数据自满，前11月寰球新建商品房销售面积7.8702亿平，同比下降7.8%，降幅比上月扩大1.0%。其中住宅销售面积6.5818亿平，同比下降8.1%，降幅比上月扩大1.1%，表现阛阓降温加重，处于下行、探底的转化期。

前11月寰球商品房销售额7.5130万亿元，同比下降11.1%，降幅比上月扩大1.5%。其中住宅销售额6.6008万亿元，同比下降11.2%，降幅比上月扩大1.8%。表现房地产阛阓尚未止跌回稳，二手房阛阓对新址冲击大，以价换量是主流。

笔者觉得，宏不雅经济下滑，房地产下降不行幸免。无论是固定钞票投资、出口、耗尽，出现跌幅扩大，增速回落，其中固定投资中的房地产下降幅度最大，其次是固定钞票下降扩大至2.6%、出口增速回落至1.7%，耗尽增速回落至1.3%。

当今房地产阛阓未“止跌回稳”，不仅未达到阛阓止跌预期，也莫得巩固回稳态势，要道是下行趋势进一步恶化，缱绻下降、部分中枢缱绻降幅加大，总体改善不显然，分化严重，处于降温加速、轰动下行、探底的筑底转化阶段。

房地产最大的问题，领先是去库存贫窭。二是预期和信心差。三是房价、销售面积和销售额的下降幅度扩大。四是债务重组贫窭、交房难度加大、房企资金景色恶化、国房景气指数下降扩大。五是止跌回稳的动能减轻，政策堵点未买通。

笔者觉得，当今寰球房价处于探底、止跌的筑底转化阶段，单月房价跌幅扩大，总体往改善的场所迈进，但莫得显然的止跌成果。2025年1月-11月，寰球新建商品房销售均价9546元/㎡， 同比下降3.6%， 降幅较1月-10月扩大了0.6%。

11月单月，新建商品房销售均价9097元/㎡， 环比下降6.4%，同比下降9.5%， 降幅较10月扩大2.7%（约2.7%），创下2024年5月以来单月最大同比跌幅。住宅销售均价9594元/平，环比下降6.7%，同比下降11.1%，降幅扩大4.9%。

前11月累计房价、11月单月房价跌幅扩大，背后的主要原因来看，主淌若客岁同期的高基数、房企以价换量、阛阓结构性的成分。其中11月单月寰球新建房价扩大的主要原因，剔除结构性的成分，房价着落幅度更大。

笔者觉得，面前房地产问题和阛阓危险的化解，急需超成例一揽子强政策刺激救市。一方面是实体经济需要房地产的企稳，房地产如故成为影响经济复苏的要道。另一方面是房地产的库存去化、供需关系均衡、房地产风险的解。

只好超成例一揽子政策救市、实体经济复苏、住户收入加多、房价高潮，房地产风险（商品房高库存、结构性供应弥散、房企交房过期、销售回款穷乏及债务走嘴与现款流危险、供应链危险、信心与预期弱）智力渐渐化解。

笔者命令，国度巧合出台4万亿-10万亿强刺激筹备；取消交易地产限定秩序、下调房贷首付及利率、税收减免；买通城市更新货币化安置、收储存量商品房和收回闲置地盘的政策堵点，排除融资限定，暂停三谈红线和房地产贷款贴近制。

面前阛阓止跌特征为结构性、城市分化、一二线区域强城市弱复苏，总体止跌、企稳的根基尚不褂讪，反弹的条目不具备，依然处于中枢城市、中枢区域止跌、底部开采、边缘改善阶段。巩固房地产阛阓止跌、回稳获胜，需政策握续发力。

高能级一二线热门城市、中枢区域、中枢板块保握一定的热度，新址与二手房阛阓存在分化，二手房强于新址。销售严重分化，央国房企销售强于民企。地盘阛阓分化，热门城市强于其他城市。毫无疑问，分化将贯串2026年。

前11月房地产阛阓缱绻跌幅扩大，分手为投资额、施工面积、新开工面积、竣事面积、地盘购置面积和地盘购置用度、销售面积、销售额、房价、房企到位资金、国房景气指数，增幅收窄为商品房库存面积、地价。

第一是供应端，投资额跌幅扩大。前11月房地产开采投资7.8591万亿元，同比下降15.9%，降幅比上月扩大1.2%。住宅6.0432万亿元，同比下降15.0%，降幅比上月扩大1.2%。办公楼2979亿元，同比下降21.4%，降幅比上月扩大1.2%。

交易营业用房5603亿元，同比下降12.5%，跌幅比上月扩大1.3%。其中办公楼的跌幅最大，反馈出企业需求的萎缩，阛阓严重供应弥散。其次是住宅开采投资，一定程度上反馈出房企不敢拿地投资，新开工、竣事的意愿差，住宅库存大。

前11月房地产开采投资7.8591万亿元，同比下降15.9%，降幅比上月扩大1.2%。比2024年开采投资10.0280万亿元，同比下降10.6%，跌幅扩大5.3%。大跌幅度扩大，呈现投资未止跌回稳，下行压力加大，政策传导到投资端减轻的趋势。

楼市超预期下滑的强信号。前11月寰球房地产开采投资额同比下降15.9%，创2022年前4月同比下降2.7%以来最大的降幅，圆寂2025年11月底，如故连气儿下降44个月，达到3年8个月，超过上轮房地产开采投资额同比下降的周期。

前11月住宅开采投资6.0432万亿元，同比下降15.0%，降幅比上月扩大1.2%。比2024年住宅开采投资7.6040万亿元，同比下降10.5%，跌幅扩大4.5%。开采投资同比累计如故连气儿下降3年8个月（44个月），瞻望短期内难篡改下降趋势。

前11月房地产开采投资发生新的变化，供给端呈现不清静、萎缩下降、下降加速的信号。暴清楚房地产、投资豪情如故有了一定程度的恶化趋势，标明房地产的冬天莫得昔时、房地产去库存巩固、房地产的风险莫得化解。

背后主要原因是地盘购置金额和购置面积及新开工面积、竣事面积跌幅大并长工夫深跌，开采巩固，房企资金景色恶化和库存高。2023年以来三大工程中的城中村修订、保险性住房成立巩固，其中去库存、保交房成为房企的紧要任务。

按照分区域来看，开采投资跌幅最大的为东北地区，同比下降25.9%。其次是东部地区，同比下降18.3%。中部地区，同比下降14.0%。终末是西部地区，同比下降9.0%。按照物业类别看，开采投资跌幅扩大是因为住宅、商办投资跌幅大。

按照物业类别投资看，办公楼和交易营业用房投资好于上期，同比跌幅握续改善，住宅投资、办公楼投资跌幅连接扩大。其中住宅投资占总投资比重76.89%，与上期握平，表现住宅投资占开采投资相比大，呈现轶群出众的气候。

单月来看，11月开采投资5028亿元（10月5857亿元、9月7397亿元、8月6729亿元、7月6922亿元），同比下降30.3%（10月-7月分手下降23%、下降21.3%、下降19.5%、下降17.04%），降幅较上月扩大7.3%，因施工、建安面积降幅扩大。

11月住宅开采投资3837亿元（10月4549亿元、9月5664亿元、8月5174亿元、7月5438亿元），同比下降29.5%（10月-7月下降22.9%、下降20.3%、下降19.1、下降14.1%），降幅较10月扩大6.6%，标明投资改善需依赖销售回暖。

第二是供应端，施工面积跌幅扩大。前11月房屋施工面积65.6066亿平方米，同比下降9.6%，跌幅比上月扩大0.2%，房屋施工面积连气儿下降3年11个月（47个月），表现房屋施工面积边缘改善、开采巩固趋势不变，原因是拿大地积下降。

前11月房屋施工面积65.6066亿平方米，同比下降9.6%，跌幅比上月扩大0.2%。比2024年51.3330亿平方米，下降13.1%的降幅收窄3.5%。毫无疑问，商品住宅施工面积的跌幅保握高位水平，与保交房握续加大、库存高有径直的关系。

前11月房屋住宅施工面积45.7551亿平，同比下降10.0%，跌幅比上月扩大0.3%。办公楼施工面积2.7753亿平，同比下降5.9%，跌幅比上月扩大0.2%。交易营业用房施工面积5.6763亿平，同比下降9.2%，跌幅比上月扩大0.2%。

主淌若新开工面积的跌幅大、着落工夫长、收窄巩固，商品房去库存巩固，房企拿大地积下降，房地产姿色白名单和合营机制掩饰有限。商品房销售回款下降和融资贫窭的环境下，房企不敢大范围开工，保交房成紧要任务。

第三是供应端，新开工面积跌幅扩大。前11月房屋新开工面积5.3457亿平，同比下降20.5%，跌幅比上月扩大0.7%。比2024年7.3893亿平方米，同比下降23.0%的降幅收窄2.5%，连气儿下降4年11个月（59月），呈现边缘改善、开采放缓。

前11月住宅新开工面积3.9189亿平，同比下降19.9%，跌幅比上月扩大0.6%。办公楼新开工面积120972万平方米，同比下降25.8%，跌幅比上月扩大3.0%。交易营业用房新开工面积3487万平方米，同比下降22.7%，跌幅比上月扩大1.3%。

前11月住宅新开工面积3.9189亿平，同比下降19.9%，跌幅比上月扩大0.6%。比2024年住宅新开工面积5.3660亿平，同比下降23.0%的降幅收窄3.1%。新开工面积的跌幅扩大，与保交房放巩固、房企拿大地积下降、销售下降关系。

单月来看，11月新开工面积4396万平，同比下降27.6%（10月下降29.5%、9月下降14.4%、8月下降20.3%、7月下降15.4%、6月下降9.4%），降幅比10月收窄1.9%，全都值处于2006年以来同期最低位。因前期拿地较少、库存高。

开采企业土储缩量、资金承压和高库存握续遏止新开工需求，短期仍将处于收缩阶段。在政策协同下，跟着好屋子供应、城市更新姿色和保险性住房成立提速，瞻望畴昔新开工和竣事范围有望低位走稳，但短期难改下降趋势。

按照供求关系的阛阓规定看，大幅度且握续的新开工面积下降将对畴昔2年-3年的房屋供应产生径直影响，出现供小于求的气候。这将导致畴昔一段工夫新址供应范围保管低位，部分库存低的热门城市，将可能出现结构性供应短缺气候。

房企的筹备风险、财务风险、债务风险、库存风险、交房风险、融资窘境尚未排除，阛阓信心和预期及供需关系、房地产阛阓的基本面开采经过拉长。当今房地产阛阓处于止跌阶段。始终看，构建房地产新发展格式成为势必趋势。

第四是供应端，竣事面积跌幅扩大。前11月房屋竣事面积3.9454亿平，同比下降18.0%，跌幅比上月扩大1.1%，比2024年房屋竣事面积7.3743亿平，同比下降27.7%的降幅收窄9.9%，连气儿下降1年11个月（23个月），标明保交房压力大。

前11月住宅竣事面积2.8105亿平方米，同比下降20.1%,跌幅比上月扩大1.2%。办公楼竣事面积1342万平方米，同比增长11.8%,涨幅回落5.4%。交易营业用房竣事面积2786万平方米，同比下降14.8%，降幅比上月收窄1.2%。

前11月住宅竣事面积2.8105亿平方米，同比下降20.1%，跌幅比上月扩大1.2%。比2024年住宅竣事面积5.3741亿平方米，下降27.4%的降幅收窄7.3%。毫无疑问，房地产姿色白名单掩饰范围有限和销售回款巩固，保交楼压力大。

单月来看，11月竣事面积4593万平，同比下降25.5%（10月下降28.2%、9月同比增长1.5%、8月下降21.4%、7月着落29.4%、6月下降1.7%）。表现商品房去库存速率放缓，面前房企发展策略为以销定投、以销定产。

2021年下半年以来新开工显然缩量，累计同比握续负增长，按照2-3年的工程程度来计较，竣事将延续周期性的缩量，瞻望2025年竣事面积将握续出现负增长。前期房企拿地减少、库存范围较高、销售未回暖等情况并未出现本体性改善。

第五是供应端，地盘购置面积、用度跌幅扩大。前11月寰球房地盘购置面积收窄，如故累计同比下降7年，连气儿下降85个月。自2023年开动，寰球房地盘购置面积、地盘购置费的数据再莫得公布出来，但在统计年鉴中线路。

2023年寰球房企购置地盘总金额10855亿元，同比下降6.6%。2024年寰球房企购置地盘总金额9280亿元，同比下降29.7%。2025年1月-2月地盘购置费3722.71亿元，同比下降0.3%，一季度地盘购置费7191.34亿元，同比下降4.5%。

2025年1月-4月地盘购置用度10564.72亿，同比下滑5.90%。1月-5月地盘购置用度14211.83亿，同比下滑7.1%。1月-6月地盘购置用度18452.16亿元，同比下降7.0%。1月-7月地盘购置费累计为21140.85亿元，同比下降8.9%。

1月-8月地盘购置费累计为23751.87亿元，同比下降10.2%。1月-9月地盘购置用度26371亿元，同比下降10.6%。1月-10月地盘购置用度28653亿元，同比下降11.3%。1月-11月地盘购置用度3.0172亿元，同比下降13.0%，跌幅扩大1.7%。

圆寂2025年11月，地盘购置费累计如故连气儿下滑47个月，背后是购置地盘面积下降。一方面是城投拿地的比例下降，央国企拿大地积下降。另外一方面是地盘底价成交比例上升，民企退出地盘阛阓的范围束缚扩大。

11月份，地方债的刊行范围总量快速扩大，应用专项债券资金收回收购存量闲置地盘的范围亦在进步。圆寂11月30日，11月地方债净刊行量为6551.88亿元，刊行量为3036.02亿元，刊行量较上月环比回升3515.86亿元。

其中，新增专项债刊行4921.92亿元，较10月份2873.57亿元增长超2000亿元，环比涨幅达到71%。专项债券刊行的加速和范围的扩大，向阛阓传递出积极信号，有助于增强阛阓主体对经济发展的信心，诱惑社会成本参与姿色成立。

结构上看，当今寰球城投拿地占比下降、一线及高能级二线城市及国企、央企占比最高，其次是城投，而民营开采商占比上升、以及地盘溢价率回升，都自满地盘阛阓底部正在渐渐酿成经过中。毫无疑问，地盘阛阓呈现结构性的火爆行情。

2011年后地盘购置面积跌破4亿平方米。2010年寰球房企购置地盘面积3.99亿平方米，增长25.2%。2011年4.43亿平，增长10.9%。2012年3.56亿平，负增长19.5%。2013年3.88亿平，增长8.8%。2014年3.33亿平，负增长14%。

2014年后地盘购置面积跌破3亿平方米。2015年2.28亿平方米，负增长31.7%。2016年2.20亿平方米，负增长3.45%。2017年2.55亿平方米，增长15.8%。2018年2.91亿平方米，增长15.2%。2019年2.58亿平方米，负增长11.4%。

2020年2.55亿平方米，负增长1.1%。2021年2.15亿平方米，负增长15.45%。2022年1.0041亿平方米，负增长53.4%。2023年-2024年瞻望0.9亿平方米-0.8亿平方米，同比下降超过20%。毫无疑问，地盘购置面积如故连气儿7年负增长。

第六是需求端，销售面积、金额跌幅扩大。前11月新建商品房销售面积7.8702亿平，同比下降7.8%，跌幅比上月扩大1.0%。比2024年销售面积同比下降12.9%，降幅收窄5.1%。如故连气儿下降3年11个月（47个月），标明销售动能下降。

前11月住宅销售面积6.5818亿平，同比下降8.1%，跌幅比上月扩大1.1%。办公楼销售面积1895万平，同比下降8.4%，跌幅比上月扩大1.2%。交易营业用房销售面积4670万平，同比下降9.2%，跌幅比上月扩大0.6%。

需求侧筑底的基础不牢固。前11月商品房销售成交面积同比下降7.8%，累计同比降幅比上月扩大1.0%，标明高基数、销售动能和政策成果减轻。政策端在落实方面有待加强，实体经济的还原，需要工夫。因此，阛阓筑底的基础不牢固。

房地产阛阓止跌、复苏基础依然较弱，房企加大了以价换量力度，延续量价都跌的弱复苏态势。面前房地产阛阓的“止跌、回稳”具有显然的结构性特征，根基尚不褂讪，巩固止跌、回稳获胜，需更放肆度的政策握续发力、加码。

单月来看，11月销售面积6720万平，同比下降17.3%（10月下降18.8%、9月下降10.5%、8月下降10.6%、7月下降7.8%、6月下降5.5%），降幅较10月收窄1.5%。标明全都值处于2009年以来同期最低水平，销售降幅大，成交动能弱。

单月连气儿下降47个月，表现房地产阛阓的销售处于止跌筑底的下行转化阶段，企稳基础不牢固。数据有所下滑是普通的，主淌若客岁同期销售基数相比高、销售能源走弱，瞻望政策握续束缚利好，改善性的需求开释，销售下降幅度会收窄。

前11月住宅销售面积6.5818亿平，同比下降8.1%，跌幅比上月扩大1.1%。降幅比2024年同比下降14.1%，收窄6.0%。商品房住宅面积聚计同比如故连气儿3年11个月下降（47个月），标明住宅销售止跌、企稳的基础不牢固，复苏动能弱。

单月来看，11月住宅销售面积5209万平，同比下降18.6%（10月下降19.6%、9月下降11.4%、8月下降9.7%、7月下降7.1%、6月下降7.3%），降幅比上月收窄1.0%。全都值处于2009年以来同期最低水平，成交动能握续走弱。

按照地方区域来看，前11月东、中、西、东北部销售面积同比增速分手为下降10.1%、 下降5.1%、 下降5.9%、下降9.1%。 从各地区销售情况看，合座跌幅均较上期扩大，其中中部地区销售面积连气儿6个月下降。

按照分类物业类型来看，合座销售情况低于上期，办公楼和交易营业用房两项销售面积的缱绻同比跌幅扩大，商品房销售面积跌幅连气儿8个月扩大，表现当今商品住宅销售、办公楼和交易营业用房的销售时局差。

前11月新建商品房销售金额7.5130万亿元，同比下降11.1%，跌幅比上月扩大1.5%。降幅比2024年同比下降17.1%，收窄6.0%。标明房地产阛阓边缘改善不显然，政策成果减轻，处于止跌筑底阶段，企稳的基础不牢固，以价换量成主流。

前11月住宅销售金额6.6008万亿元，同比下降11.7%，跌幅比上月扩大2.3%。办公楼销售金额2404亿元，同比下降10.2%，跌幅比上月扩大1.0%。交易营业用房金额4348亿元，同比下降13.0%，跌幅比上月收窄0.7%。

单月来看，11月销售金额6113亿元，同比下降25.1%（10月下降24.3%、9月下降11.8%、8月下降14.0%、7月下降14.1%、6月下降10.8%，同比降幅较10月扩大0.8%，与中枢区好居品交游下降，房企以价换量成主要销售策略相干。

前11月住宅销售金额6.6008万亿元，同比下降11.7%，跌幅比上月扩大2.3%。降幅比2024年住宅销售额同比下降17.6%，收窄5.9%。标明房地产阛阓止跌回稳的成果减轻，行业合座处于在止跌转化阶段，以价换量是阛阓主流的趋势。

单月来看，11月住宅销售金额5358亿元，同比下降27.6%（10月下降24.6%、9月下降11.6%、8月下降13.6%、7月下降13.7%），降幅比上月扩大3.0%。分季度看，三季度销售额降幅较二季度扩大，二季度降幅比一季度大。

第七是需求端，库存去化巩固下降。11月末商品房待售面积7.5306亿平，比10月末减少301万平方米，增长2.6%。其中住宅待售面积3.9361亿平，比10月末减少284万平方米，增长4.3%。圆寂11月末商品房待售面积连气儿9个月减少。

住宅待售面积3.9361亿平方米，比10月减少284万平方米，增长4.3%。办公楼待售面积5234万平方米，增长0.7%。交易营业用房待售面积1.4105亿平方米，下降1.3%。收购存量房举措束缚优化，鼓励收购落地，去库存遵守将冉冉进步。

11月末商品房待售面积7.5306亿平、10月末7.5606亿平、9月末7.5928亿平，超过2015年末7.1亿平、2024年末7.5亿平，号称天花板，创1987年以来历史最高记录之一。部分是现房，部分期房，多为待托付与卖不出去的房屋。

2014年寰球商品房待售面积6.2169亿平，比2013年末加多1.2874亿平。2025年11月末待售面积7.5306亿平，比2024年（前11月7.3286亿平，增长12.1%，加多2020万平）末待售面积7.5327亿平，减少21万平，商品房库存初次小幅度减少。

2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平、2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平。

在销售改善的带动下，商品住宅库存量与去化周期环比均下降，总库存面积来看，依然为历史最高，去化压力大。其中交易库存去化周期超过36个月，交易库存去化压力依然较大，库存范围如故超过2014年的水平。

现房住宅库存压力仍然较大，占合座库存比重进一步进步，已超过四分之一。从寰球商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，圆寂11月末商品住宅广义库存面积为15.3亿平，环比下降1.5%，同比下降17.0%。

去化周期（广义库存面积/昔时六个月住宅销售均值）25.4个月，环比下降0.1个月，同比下降1.2个月。从寰球现房库存（已竣事未销售）来看，圆寂11月末住宅现房库存面积（住宅待售面积）3.9361亿平，环比下降0.7%，同比增长4.3%。

现房去化周期为20.5个月（由于11月现房销售未公布，选用2025年5-10月销售均值计较），环比下降0.1个月，同比下降0.3个月。住宅现房库存占寰球住宅广义库存面积的比重为25.8%，环比进步0.2个百分点，同比进步5.3%。

11月末待售面积较上月有所减少，同比增长2.7%，涨幅收窄0.7%。按面前销售面积计较，库存总量还有20.5个月的消化周期，消化周期依然长，去库存任务机要。城市试点鼓励现房销售，将有用适度供应范围，加速库存去化。

商品房去化周期达到20个月，依然处于历史高点。由于商品房库存量保握高位，销售回款渐渐下降，导致部分房企资金盘活问题相称严峻，现款流告急，债务贴近到期，部分房企采用二次或屡次债务重组，濒临较大的债务风险。

商品房库存处于2015年以来历史新高，表现屋子的供应多。与昔时的高库存不同的是，这三年房企投资拿地的萎缩状态关系系，同期与保交楼的政策关系。由于保交楼的政策鼓励，部分现房莫得如期托付，好像出现退房情况。

第八是价钱端，房价跌幅扩大。前11月寰球商品房销售均价9546元/平（前10月-前3月分手为9588元/平、9575元/平、9601元/平、9613元/平、9649元/平、9653元/平、9566元/平、9510元/平），回落至客岁9月前水平，要防备进一步着落。

前11月销售均价9546元/平，同比下降3.6%（前10月-前3月分手下降3.0%、下降2.5%、下降2.7%、下降2.6%、下降2.1%、下降0.93%、下降0.4%、高潮0.93%），跌幅扩大0.6%，比2024年同比下降4.8%，跌幅收窄1.2%。

累计房价着落幅度扩大，表现与结构性、季节性变化关系，平均房价连气儿下降1年零4个月（16个月），连气儿收窄3个月，连气儿3个月高潮后连气儿8个月着落，房价处于止跌筑底的盘整阶段，企稳基础不牢固，大涨的条目不具备。

单月来看，11月商品房销售均价9097元/平（10月-8月9723元/平、9406元/平、9486元/平），环比下降6.4%，同比下降9.5%（10月-5月下降6.85%、下降1.4%、下降3.8%，下降6.7%、下降5.6%、下降2.8%）， 降幅比10月扩大2.6%。

11月商品房销售均价9097元/平， 环比下降6.4%， 同比下降9.5%， 同比降幅较10月扩大2.6%， 创下2024年6月以来单月最大同比跌幅。其中住宅销售均价9594元/平，环比下降6.7%，同比下降11.1%，同比降幅扩大4.9%。

前11月住宅销售均价10028元/平（前10月-前9月分手为10068元/平、10048元/平方、10158元/平、10086元/平、10128元/平、10125元/平、10005元/平、9935元/平），同比下降。2024年10419元/平，环比高潮1.6%，同比下降7.0%。

单月来看，11月住宅销售均价9594元/平（10月-9月10286元/平、9月9864元/平），同比下降11.1%（10月-4月下降6.2%、下降0.3%、下降4.3%、下降7.0%、下降5.7%、下降4.3%），同比降幅比10月扩大4.9%，主淌若结构性成分。

标明短期内房价大涨的概率为零，与结构性、季节性变化关系。当今各地房价转化大，中部、东北部地区“以价换量”较为显然，房企以价换量的趋势依然是主流。观念是为更好去库存和提振销售，快速收回销售额，叮属债务到期。

第九是资金端，房企到位资金跌幅扩大。前11月房企到位资金8.5145万亿元，同比下降11.9%，跌幅比上月扩大2.2%。比2024年同比下降17%，跌幅收窄5.1%，累计下降3年11个月（47个月），表现房企资金景色有所恶化。

跟着销售面积、金额下降，跌幅扩大，其中一二线城市销售呈现止跌回稳放缓态势，部分房企开采筹备和回笼资金改善不显然。总的来看，本年以来阛阓总体平稳，连接向着止跌回稳的场所迈进，关联词复苏能源弱。

前11月房企到位资金8.5145万亿元，同比下降11.9%，跌幅比上月扩大了2.2%。其中，国内贷款1.3149万亿元，下降2.5%，比上月跌幅扩大了0.7%。利用外资23亿元，同比下降24.6%，比上月跌幅收窄了12.9%。

自筹资金3.0628万亿元，下降11.9%，跌幅比上月扩大1.9%。定金及预收款2.5098万亿元，下降15.2%，跌幅比上月扩大3.0%。个东谈主按揭贷款1.1786万亿元，下降12.8%，跌幅比上月扩大2.2%。标明这三项资金的跌幅扩大。

房企资金压力依然大，领先是债务。房企大批的到期债务，销售回款大批减少，吃力流动性，债务出现屡次走嘴、屡次重组，部分房企资不抵债气候。其次是库存，积压资金。终末是待交房范围大，需要宽绰资金。是以，风险未出清。

销售降温对房企资金的牵涉显然，自筹资金、定金及预收款、个东谈主按揭贷款、跌幅最大，预示房企自筹资金难度上升，销售回款压力上升。阛阓环境下加杠杆能源不及。连接缩短房贷首付和利率及税收、扩大房企融资是主要的政策场所。

前11月国内贷款1.3149万亿元，下降2.5%（前10月-前8月下降1.8%、下降1.4%、增长0.2），比上月跌幅扩大0.7%，比2024年同比下降6.1%，收窄3.6%，反馈国内融资环境未显然改善，增量贷款贫窭，是房企缩减投资原因。

外资23亿元，下降24.6%，比2024年末下降26.7%收窄1.9%，连气儿3年7个月（43个月）下降。自筹资金3.0628万亿元，下降11.9%，比上月扩大1.9%，比2024年下降11.6%，跌幅扩大0.3%，表现房企的钞票解决等改善放缓。

定金及预收款2.5098万亿元，下降15.2%，跌幅比上月扩大3.0%，比2024年末下降23.0%，收窄7.8%。个东谈主按揭贷款1.1786万亿元，下降12.8%，跌幅扩大2.2%，比2024年下降27.9%，跌幅收窄15.1%，主淌若销售面积、金额跌幅扩大。

国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个东谈主按揭贷款四项资金分占一起房企到位资金的94%以上，后三项臆想超过77%。受10月商品房销售面积、商品房销售金额下降，跌幅扩大的影响，房企资金源头有所下滑，资金面依然承压。

单月来看，11月房企到位资金6554亿元，同比下降21.9%（9月下降11.5%、8月下降11.9%、7月下降15.8%、6月下降9.8%、5月下降10.1%），降幅比上月扩大10.4%。资金降幅收窄，主淌若房企销售回款差，外部融资改善不显然。

第一是11月房款6292亿元，同比下降32.5%（10月下降27.5%、9月下降9.5%、8月下降166%），销售回款连接走弱。定金及预收款同比减少41.9%，降幅较10月扩大了15.9%，个东谈主按揭贷款同比下降34.7%，降幅较10月扩大了4.1%。

11月住户中始终贷款净加多100亿元，同比少增2900亿元。第二口角房款3499亿元，同比下降25.5%，降幅扩大9.2%。国内贷款989亿元，同比下降10.4%，降幅扩大3.6%。自筹资金2209亿元，同比下降30.7%，降幅扩大13.5%。

房企资金压力是房企缩减投资（拿大地积和金额、新开工和竣事面积下降）的主要原因。总体来说，当今房企资金改善不显然，主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个东谈主按揭贷款占房企到位资金大，前期同比下降幅度大。

销售回款巩固和债务到期及融资限定未全放开，导致房企流动性、筹备、财务急切。当今接济房企资金流的主淌若销售回款，包括定金及预收款、个东谈主按揭贷款，如故连气儿下降47个月，阛阓处于连接止跌阶段，风险压力依然存在。

第十是国房景气端，跌幅连气儿8个月扩大。11月末，寰球房地产开采景气指数，简称国房景气指数为91.90，环比下降0.53%，连气儿11月呈现小幅度回升后出现连气儿8个月下降。国房景气同比如故连气儿3年11个月（47个月）跌破100。

标明当今房地产景气、活跃、信心、茁壮度未改善，呈现恶化趋势，总体处于止跌筑底的阶段，企稳的基础不牢固，握续边缘开采放缓转住手，刷新2016年头以来国房景气指数最低水平，主淌若房地产依然在深度转化中。

国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现握续着落经过，2024年6月国房景气缱绻开动边缘开采，关联词速率相称巩固，当今连气儿8个月跌幅扩大。值得刺观念是国房景气指数是判断房地产阛阓是否景气、活跃、信心、茁壮的缱绻之一。